Baromètre du pouvoir d’achat immobilier décembre 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d’assurance emprunteur

Crédit immobilier : les taux d’intérêts vont-ils baisser en 2025 ?

Alors que le marché immobilier français traverse une période complexe depuis 2022, la question de l’évolution des taux d’intérêts en 2025 est cruciale pour les futurs acquéreurs. Entre signaux positifs et incertitudes persistantes, analysons les perspectives d’évolution des taux immobiliers pour 2025.

La situation actuelle des taux immobiliers

La période 2022-2023 a été marquée par une crise immobilière, en grande partie générée par une hausse significative des taux d’intérêts immobiliers, atteignant des niveaux records depuis plus de 10 ans. Cette augmentation brutale, dans le sillage de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne pour lutter contre l’inflation, a considérablement impacté le pouvoir d’achat immobilier des Français.

Entre décembre 2021 et fin 2023, les taux d’intérêts moyens sur 20 ans sont passés de 1% à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Début 2024, en raison de la baisse de l’inflation en zone euro vers son objectif de 2%, les taux sur toutes les durées ont entamé leur décrue, perdant graduellement des points au fil des mois.

Projection des taux à fin 2024

• Prêt sur 15 ans : entre 2,90% et 3,50%
• Prêt sur 20 ans : entre 3,00% et 3,55%
• Prêt sur 25 ans : entre 3,10% et 3,60%

L’impact sur le marché immobilier

Le niveau élevé des taux a entraîné :

• Une baisse significative du nombre de transactions.
• Un allongement des délais de vente.
• Une correction des prix partout en France : les prix ont baissé en moyenne de 4% en 2023 et devraient accuser une moindre correction de -1,3% en 2024.

Il faut ajouter que l’augmentation des refus de prêts bancaires est aussi due aux contraintes imposées par les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : double limitation du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans.

Facteurs influençant les taux en 2025

1. Politique monétaire de la BCE

L’élément central qui déterminera l’évolution des taux en 2025 reste la politique monétaire de la BCE. Plusieurs indicateurs laissent présager un possible assouplissement :

• Une inflation stabilisée : la norme européenne est de 2%.
• Des signaux de ralentissement économique.
• Une pression croissante pour soutenir l’activité économique.

2. Contexte économique global

D’autres facteurs économiques joueront un rôle déterminant :

• L’évolution du PIB européen.
• Les tensions géopolitiques internationales.
• Le prix des matières premières.
• La santé du secteur bancaire.

Scénarios possibles pour 2025

Scénario optimiste : une baisse progressive des taux

Dans ce scénario, nous pourrions observer :

• Une nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE au premier trimestre 2025.
• Une répercussion progressive sur les taux immobiliers.
• Des taux qui pourraient redescendre autour de :
  • 2,70% sur 15 ans
  • 3,00% sur 20 ans
  • 3,30% sur 25 ans

Scénario modéré : une stabilisation des taux

Ce scénario envisage :

• Un maintien des taux actuels sur le premier semestre.
• Une légère détente au second semestre.
• Des baisses limitées à 0,3-0,5 points sur l’année.

Scénario pessimiste : des taux toujours sous tension

Dans ce cas, nous pourrions faire face à :

• Une inflation qui repart à la hausse.
• Un maintien des taux directeurs élevés.
• Peu ou pas d’amélioration des conditions de crédit.

Conseils pour les futurs acquéreurs

Timing et stratégie d’achat

Ne pas attendre une baisse hypothétique des taux. Privilégier un bon apport personnel : au moins 15% ou 20% du montant de l’opération. Comparer les offres de plusieurs établissements et passer par un courtier en crédit immobilier.

Optimiser son dossier de prêt

Pour maximiser ses chances d’obtenir un crédit avantageux :

• Maintenir un taux d’endettement inférieur à 35%.
• Constituer une épargne de précaution : au moins 6 mois de mensualités de crédit.
• Stabiliser sa situation professionnelle.
• Assainir ses comptes : pas de découvert bancaire au moins sur les 3 derniers mois.
• Déléguer l’assurance emprunteur : les offres alternatives sont jusqu’à 4 fois moins chères que les assurances bancaires.

Impact sur le marché immobilier en 2025

L’évolution des taux aura des répercussions directes sur :

• Le volume des transactions.
• Les prix dans les grandes métropoles.
• L’accessibilité à la propriété.
• Le dynamisme du marché de la construction neuve.

Bon à savoir : le Pinel disparaît en 2025 ; l’investissement locatif dans le neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif fiscal.

Opportunités à saisir

Malgré le contexte, des opportunités existent :

• Négociation plus favorable pour les acheteurs.
• Développement de nouvelles solutions de financement : extension du PTZ pour toute la France et à la maison individuelle.
• Marchés secondaires plus accessibles.
• Investissements dans la rénovation énergétique.

Perspectives pour l’immobilier en 2025

Les indicateurs actuels suggèrent une probable détente des taux d’intérêts immobiliers en 2025, mais celle-ci devrait rester modérée en raison du contexte géopolitique toujours très tendu. Les acquéreurs devront s’adapter à un nouveau contexte de marché, où la préparation du projet et la qualité du dossier seront déterminantes.

La baisse des taux, si elle se confirme, pourrait participer à une reprise progressive du marché immobilier, sans toutefois retrouver les conditions exceptionnellement favorables observées avant 2022. Pour les futurs acquéreurs, l’année 2025 pourrait offrir une fenêtre d’opportunité, à condition d’avoir préparé leur projet et optimisé leur capacité d’emprunt. La clé résidera dans l’équilibre entre patience et réactivité face aux évolutions du marché.

Dernière info à intégrer pour les futurs acheteurs immobiliers : les frais de notaire augmentent de 0,5 point en 2025, sauf pour la primo-accession et l’acquisition dans le neuf. Cette mesure, ainsi que celle qui étend le PTZ, sont remises en cause suite à la censure du gouvernement Barnier le 4 décembre dernier. Une loi spéciale est prête et reconduit les règles budgétaires de l’année 2024 sur l’année suivante.

Credits

• Baromètre du pouvoir d’achat immobilier – Magnolia
• SeLoger
• MeilleursAgents
• Banque de France
• Banque Centrale Européenne