Les family offices américains explorent les opportunités de financement relais en Asie

Opportunités de financement à court terme dans les marchés immobiliers asiatiques

Les marchés immobiliers en difficulté à Hong Kong, en Chine continentale et dans d’autres régions d’Asie ont laissé plusieurs institutions en manque de liquidités, ce qui commence à créer des opportunités sélectives pour le financement à court terme. John Tsui, principal chez Peninsula House, a déclaré que la réduction de l’argent bon marché des banques pourrait permettre d’obtenir un alpha important grâce au financement par prêts relais dans le capital de travail des entreprises et les dépenses d’investissement, ainsi que dans l’immobilier.

Le prêt relais : une solution de financement stratégique

Un prêt relais est une option de financement qui sert de source de fonds jusqu’à ce que l’emprunteur obtienne un financement permanent ou rembourse sa dette. Selon Tsui, ce type de prêt peut offrir des rendements dans les moyennes adolescentes sur le marché actuel. Les investisseurs institutionnels, les fonds immobiliers et les fiducies de placement immobilier (REIT) qui ont investi massivement à Hong Kong et en Chine continentale continuent de faire face à des problèmes de liquidité.

Avec le taux des bons du Trésor à cinq ans de Hong Kong se maintenant autour de 3,4 %, le financement relais peut offrir un écart de 800 à 1 000 points de base par rapport au taux sans risque, produisant ainsi un rendement exceptionnel sur une base ajustée au risque.

Problèmes immobiliers persistants

Les prix des logements à Hong Kong ont chuté pour le cinquième mois consécutif en septembre, selon des données officielles citées par Reuters. Certains experts estiment que le marché pourrait atteindre un point bas après des baisses récentes des taux d’intérêt et un assouplissement des règles de prêt hypothécaire. En Chine continentale, l’effondrement de grands promoteurs immobiliers comme Evergrande et Country Garden a plongé le secteur dans une crise continue.

En réponse, les autorités chinoises ont récemment mis en place des mesures de relance pour éviter une spirale descendante plus profonde. Tsui souligne qu’avec la chute des valeurs d’actifs, le nouveau paradigme implique des investissements dans la dette privée sécurisée pour obtenir des rendements similaires à ceux des actions.

Différents véhicules d’investissement

Le bureau familial n’a pas nécessairement l’intention de s’engager dans des transactions de prêt via une structure de fonds avec des formats typiques de partenaire général/partenaire limité (GP/LP). Les véhicules pourraient impliquer une structure de tirage sur un prêt à un actif unique ou une structure de financement de portefeuille. Tsui voit des opportunités même si de nombreux autres investisseurs institutionnels ont fui le marché chinois.

Il note que l’immobilier reste un actif illiquide, et les investisseurs ont attendu longtemps pour ce type de marché. « Nous ne sommes jamais intervenus plus tôt parce qu’ils n’avaient pas besoin de notre argent à l’époque. Maintenant que tout le monde fuit, nous aimons entrer car notre argent est désormais nécessaire. »

Marché secondaire et défis de valorisation

Bien que les marchés secondaires en Chine et en Asie soient massifs, les investissements secondaires potentiellement exploitables sont limités, car les fonds de capital-investissement et les fonds immobiliers restent réticents à offrir la décote souhaitée par les investisseurs. Tsui indique que « l’écart entre l’offre et la demande est encore large ».

Les investisseurs institutionnels américains pourraient vouloir liquider à un plus grand rabais, non pas tant à cause des prix, mais plutôt en raison de la politique de « vendre à tout prix » pour éviter le risque médiatique lié à la Chine.

Vers un marché de titrisation fonctionnel

À terme, l’Asie devra développer un marché de titrisation pleinement fonctionnel et profond. Tsui affirme que des produits structurés offrant un rendement stable ou un rendement de qualité investissement sur une durée moyenne à longue redéfiniront ce marché. Il prédit un changement tectonique vers la propriété institutionnelle, similaire à ce qui s’est produit aux États-Unis au cours des 30 à 40 dernières années.

Alors que les investisseurs asiatiques ont bénéficié de vents favorables forts par le passé, l’avenir du prêt privé et de l’immobilier pourrait être très différent. « À l’avenir, surtout dans les marchés asiatiques développés, les rendements ajustés au risque seront plutôt modérés, sauf si les décideurs introduisent de nouveaux instruments de marché de capitaux. »

Crédits

• AsianInvestor
• Reuters