L’essor prometteur du stockage extérieur industriel

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Autrefois considérés comme de simples espaces ouverts pour le stationnement de remorques, les sites de stockage extérieur industriel (IOS) émergent comme une niche prometteuse grâce à leur rôle de plus en plus significatif dans les secteurs du e-commerce et de la logistique, ainsi que leur potentiel de générer des retours sur investissement solides pour les investisseurs.

La montée en puissance du stockage extérieur industriel

La pandémie a entraîné des changements démographiques, des modifications dans les habitudes de consommation et une restructuration des stratégies d’approvisionnement. Ces facteurs ont contribué à l’augmentation de l’offre industrielle et à l’émergence de nouveaux sous-marchés, facilitant ainsi la gestion des populations en croissance rapide et l’expansion fulgurante du e-commerce, notamment dans la ceinture solaire des États-Unis. Les sites IOS idéalement situés sont ceux qui se trouvent dans des zones de remplissage avec un excellent accès aux autoroutes, à proximité d’infrastructures majeures de camionnage et de transport maritime, y compris les ports et les terminaux ferroviaires intermodaux, offrant plusieurs points d’entrée et de sortie.

Les opportunités offertes par les IOS

Investir dans les IOS permet une entrée précoce dans une classe d’actifs dotée de tous les moteurs des sites industriels mais avec une fraction des coûts en capital. La propriété est souvent plus dispersée car moins d’investisseurs institutionnels opèrent dans cet espace. De plus, la croissance de l’offre est minimale, car les villes s’opposent généralement au nouveau développement en raison d’un désir de création d’emplois et d’une réduction des trajets de camions.

Défis du nouveau créneau

Les transactions IOS sont généralement petites, ce qui rend la classe d’actifs moins efficace du point de vue du déploiement de capital et surtout du développement et de l’exploitation. Pour réussir, les investissements IOS nécessitent une source locale, un développement et des opérations qui résulteront probablement en des stratégies d’agrégation. En outre, en raison de la grande variété de formats de propriété qui relèvent du secteur, les données sont également difficiles à suivre.

Misperceptions communes sur les IOS en tant que type d’investissement

Étant donné la nouveauté relative des IOS en tant que type de propriété, il existe des idées fausses sur l’investissement dans les IOS. Par exemple, il existe une croyance selon laquelle le seul profil d’utilisateur pour les IOS est un parc de stationnement pour camionnettes ou semi-remorques de commerce électronique. Cependant, il existe également des utilisateurs liés au commerce électronique, ainsi que toute entreprise qui transporte des produits et a besoin d’un emplacement pour garder des camions, des châssis, des équipements, des matières premières ou des produits finis qui peuvent être stockés à l’extérieur lorsqu’ils ne sont pas utilisés.

Le potentiel des IOS

Bien que les IOS connaissent une croissance rapide, ils restent fortement fragmentés en termes de propriété institutionnelle et présentent un potentiel de croissance important compte tenu des barrières à l’entrée. Les municipalités ont limité l’offre en restreignant le zonage de droit pour les IOS en raison de la faible recette fiscale générée par cette utilisation et des considérations de trafic accrues, créant ainsi une dynamique favorable de l’offre et de la demande.

Credits

• The Rising Promise of Industrial Outdoor Storage – Urban Land

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